Pourquoi les SCPI européennes séduisent de plus en plus d’investisseurs
Longtemps concentrées sur l’Hexagone, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ont pris un tournant stratégique : elles s’ouvrent désormais de plus en plus à l’étranger, notamment en Europe. Et ce n’est pas un hasard. Les SCPI européennes permettent de diversifier son patrimoine, d’accéder à des marchés immobiliers dynamiques et, cerise sur le gâteau, de profiter d’une fiscalité souvent bien plus douce.
Vous débutez dans l’investissement et vous partez de zéro ? Bonne nouvelle : les SCPI sont accessibles à partir de quelques centaines d’euros, ce qui en fait un excellent outil de constitution de capital, même sans héritage ou immobilier en poche.
Mais comment ça fonctionne ? Et surtout, comment cela peut vous aider à vous construire un patrimoine solide tout en réduisant votre impôt ? Décryptage.
SCPI : un placement immobilier sans les tracas de la gestion
Commençons par le début. Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, collecte des fonds auprès d’investisseurs pour acheter et gérer un portefeuille immobilier. En clair, vous devenez propriétaire d’une quote-part d’immeubles, sans avoir à choisir le locataire, négocier les travaux ou gérer les loyers impayés.
Les SCPI européennes appliquent le même principe, mais se positionnent sur des actifs situés dans d’autres pays de l’Union européenne. Vous diversifiez géographiquement, ce qui permet de lisser le risque et de bénéficier des cycles économiques différents d’un pays à l’autre.
Les avantages clés des SCPI européennes
Si les SCPI européennes séduisent autant, c’est pour plusieurs raisons particulièrement intéressantes pour les investisseurs, surtout ceux qui débutent :
- Une fiscalité plus avantageuse : En choisissant une SCPI qui investit en Allemagne, aux Pays-Bas ou encore en Belgique, les revenus fonciers perçus sont souvent soumis à la fiscalité du pays d’origine.
- Application des conventions fiscales internationales : La France a signé des conventions fiscales avec plus de 120 pays pour éviter la double imposition. Concrètement, si vous percevez des revenus fonciers via une SCPI en Allemagne, ils ne seront pas reimposés intégralement en France ! Le mécanisme du “crédit d’impôt” ou de l’“exonération avec progressivité” va s’appliquer.
- Des performances souvent supérieures : Certains pays européens ont connu une croissance plus soutenue de leur marché immobilier tertiaire ces dernières années. Les SCPI européennes proposent ainsi un taux de distribution souvent supérieur à la moyenne des SCPI 100 % françaises.
- Une diversification géographique intelligente : Investir uniquement en France, c’est exposer son patrimoine à un cadre fiscal de plus en plus instable et à une croissance atone. Les SCPI européennes sont une bouffée d’air, stabilisant votre portefeuille sur le long terme.
Un levier puissant pour réduire son imposition
La fiscalité française sur les revenus fonciers est… disons-le franchement, lourde. Entre l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (17,2 %), il n’est pas rare de perdre près de 50 % de ses revenus.
Avec les SCPI européennes, c’est une autre histoire. En vertu des conventions fiscales signées par la France, les revenus générés à l’étranger ne sont pas soumis deux fois à l’impôt.
Concrètement : si vous investissez dans une SCPI positionnée en Allemagne, comme Novapierre Allemagne, vos revenus seront taxés en Allemagne (où l’imposition des sociétés est en général entre 15 % et 20 %), puis exonérés en France, même s’ils doivent être mentionnés dans votre déclaration.
Et ce n’est pas qu’un avantage fiscal sur les revenus récurrents : il s’applique aussi à la plus-value éventuelle lors de la revente de vos parts, avec la fiscalité du pays d’acquisition comme référence principale.
Comment investir dans une SCPI européenne quand on débute ?
Pas de panique. Investir dans une SCPI ne demande pas de diplôme de finance ni de gros tickets d’entrée.
- Accessibilité dès 1 000 € : De nombreuses SCPI sont accessibles à partir de petites sommes. Idéal pour tester sans se ruiner.
- Investissement via assurance vie : Pour cumuler fiscalité réduite et diversification européenne, pensez à loger vos parts de SCPI européennes dans un contrat d’assurance vie. Tous les assureurs ne les proposent pas, mais certaines compagnies comme Spirica ou Suravenir s’y sont mises.
- Possibilité d’investissement à crédit : Oui, vous pouvez emprunter pour acheter vos parts de SCPI. Cela permet d’amplifier votre capacité d’investissement… et d’utiliser des intérêts d’emprunt fiscalement déductibles (dans certains cas).
- Un placement à long terme : Gardez en tête que les SCPI sont des produits de long terme, souvent recommandés pour une durée minimale de 8 à 10 ans, notamment pour amortir les frais d’entrée (autour de 8 à 10 %).
Quels sont les risques ?
Comme tout investissement, les SCPI comportent des risques. Les revenus ne sont pas garantis, et la revente peut prendre du temps (sauf sur SCPI à capital variable bien géré).
Le risque de change est faible car les revenus en euros sont rapatriés en euros. Néanmoins, il faut rester vigilant sur la qualité de gestion : privilégiez les SCPI gérées par des sociétés ayant une vraie expertise européenne, comme PAREF Gestion ou La Française REM.
La fiscalité peut évoluer, y compris dans les pays d’investissement. Rien n’est gravé dans le marbre, donc pensez à vous tenir informé ou à vous faire accompagner.
Et après ? On passe à l’action
Diversifier son patrimoine en SCPI européennes, c’est offrir à son avenir financier de l’air, de la profondeur et une touche d’intelligence fiscale. C’est l’un des rares placements accessibles même quand on part de zéro, sans linge d’ancêtres doré ni rentes de patrimoine. Ce qui compte, c’est de démarrer.
Avant d’investir, analysez attentivement les documents d’informations clés (DIC), consultez les bilans annuels des SCPI, et n’hésitez pas à comparer les rendements nets de fiscalité pour chacun des pays ciblés. De là, vous pourrez construire votre propre stratégie, brique par brique.
À bientôt pour un nouveau coup de pouce vers votre indépendance financière !
Nills Karum
Spécialiste en patrimoine et fondateur de www.patrimoine-zero.info