Pourquoi investir à l’international est une stratégie puissante
Dépasser les frontières nationales pour investir dans l’immobilier peut faire peur lorsqu’on débute. Pourtant, c’est une stratégie adoptée par de plus en plus d’investisseurs malins. Pourquoi ? Parce qu’elle combine deux avantages majeurs : réduction de la fiscalité et hausse des revenus passifs.
Certains pays offrent une fiscalité bien plus douce que la nôtre, tandis que d’autres bénéficient de marchés en croissance avec une forte demande locative. Résultat ? Plus de rentabilité, moins de pression fiscale. Et pour ceux qui partent de zéro, c’est un levier puissant pour bâtir son patrimoine plus rapidement qu’en restant cantonné à l’Hexagone.
Mais attention : la réussite en investissement immobilier international repose sur la stratégie, la connaissance du marché ciblé, et le respect des règles locales.
Les avantages fiscaux d’un investissement immobilier à l’étranger
Avant toute chose : non, ce n’est pas illégal d’investir à l’étranger. Oui, vous devez déclarer cet investissement. Mais bien fait, cela peut considérablement alléger votre imposition. Voici pourquoi :
- Les conventions fiscales internationales : la France a signé des conventions avec plus de 120 pays pour éviter la double imposition. Si vous payez des impôts dans un autre pays, en fonction de la convention, vous pouvez bénéficier d’un crédit d’impôt en France (article 20 de la convention fiscale modèle OCDE).
- Certains pays ont une fiscalité avantageuse pour les investisseurs étrangers, comme le Portugal, la Thaïlande, la Georgie ou encore les Émirats Arabes Unis. Zéro impôt sur les revenus locatifs ou une flat tax très faible.
- Optimiser l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) : les biens situés à l’étranger entrent dans le calcul de l’IFI, mais certaines structures juridiques locales permettent d’atténuer leur impact fiscal, si elles sont bien construites.
Note importante : l’investissement immobilier international ne signifie pas évasion fiscale, mais optimisation fiscale légale.
Les pays attractifs pour débuter sans gros capital
Si vous partez de zéro, investir à Londres ou New York semble aussi réaliste que s’acheter un château en Espagne (littéralement). Heureusement, il existe des marchés abordables, stables et rentables pour commencer avec des tickets d’entrée plus modestes.
Voici quelques destinations intéressantes :
- Portugal : fiscalité ultra-favorable pour les résidents étrangers via le régime du résident non habituel (RNH), forte demande locative saisonnière, immobilier encore accessible hors Lisbonne.
- Géorgie (Tbilissi) : loyers mensuels stables, impôts quasi inexistants sur les loyers perçus à l’étranger, et formalités légères.
- Indonésie, Bali : destinations touristiques fortes = bon rendement sur du locatif saisonnier. Attention au droit de propriété local, privilégier un partenaire local fiable.
- Roumanie : au cœur de l’Europe, entrée dans l’euro prévue, bons rendements locatifs sur les studios étudiants à Bucarest ou Cluj.
L’astuce pour débuter : penser colocation, courte durée ou meublé. Ces stratégies accroissent la rentabilité tout en gardant un investissement à taille humaine.
Les revenus passifs : la clé pour construire un patrimoine durable
On en parle beaucoup sur Patrimoine-Zéro, car c’est au cœur de toute stratégie d’indépendance financière : les revenus passifs permettent de faire travailler votre argent, même pendant votre sommeil.
L’immobilier locatif à l’international peut générer :
- Des loyers mensuels dans une monnaie étrangère plus forte (par exemple, en dollar ou en dirham), ce qui peut être un excellent outil de diversification de revenus.
- Des plus-values à la revente, si le marché est en phase de valorisation (typiquement dans les pays émergents ou en fort développement touristique).
- Une détention via société qui permet de capitaliser les loyers dans une holding étrangère avec une fiscalité douce… à condition de créer une structure bien pensée et conforme à la loi française (cf. l’article 123 bis du Code Général des Impôts).
Comment sécuriser son investissement
Investir à l’étranger peut donner des sueurs froides si on n’est pas préparé. Voici les réflexes indispensables :
- Étudier le marché local : via des groupes d’expats, des forums spécialisés ou encore une visite sur place. Ne rien signer sans avoir fait une due diligence complète.
- S’entourer d’experts : avocat local, notaire international, fiscaliste connaissant les conventions fiscales. C’est un investissement… pour éviter de coûteuses erreurs.
- Utiliser une structure adaptée à votre projet : achat en propre, via une société locale, une SCI (si acceptée localement), une SARL de famille… chaque montage a ses impacts juridiques et fiscaux.
- Bien déclarer ses revenus étrangers : en France, vous devez déclarer tous vos biens et revenus étrangers au fisc (formulaire 2047 + 3916). C’est obligatoire et encadré par les articles 1649 A & suivants du CGI.
Un investissement rentable, c’est un investissement sécurisé et en règle. Ne laissez pas des détails administratifs flinguer tout un projet.
Comment financer un bien immobilier étranger en partant de zéro
C’est la question qui revient souvent chez ceux qui débutent : “Je n’ai pas de patrimoine, pas d’apport, comment je finance mon investissement à l’étranger ?” Voici quelques pistes :
- Utiliser le crédit français : certaines banques acceptent de financer un bien à l’étranger (notamment en Europe) si vous domiciliez votre revenu en France et que vous montrez un dossier solide.
- Profiter du crédit local : certains pays offrent des prêts hypothécaires à taux attractifs. Attention, vous serez soumis à leur réglementation bancaire, parfois plus stricte.
- Tester l’achat progressif : certains promoteurs permettent de réserver avec 10 % et de compléter l’achat avec un paiement échelonné, sans crédit bancaire.
- Démarrer petit avec effet de levier : acheter un premier studio rentable, le valoriser, puis utiliser les revenus pour reconstituer un apport pour le second.
Oui, c’est possible de commencer sans patrimoine et sans héritage. L’important est de faire le premier investissement malin, qui fera boule de neige.
Investir sans frontières, mais pas sans stratégie
Investir dans l’immobilier à l’étranger peut booster vos revenus passifs et vous permettre de profiter d’un cadre fiscal optimisé. C’est une voie plus accessible qu’on ne l’imagine, même lorsqu’on part de zéro.
Mais ça ne s’improvise pas : chaque pays a ses règles, ses risques, ses opportunités. Rester informé, s’entourer d’experts et agir en toute légalité fiscale, c’est la base.
Et surtout, ne restez pas bloqué par le mythe de “je dois être riche pour investir à l’étranger”. C’est faux. Vous avez juste besoin d’une bonne stratégie, d’un peu de sueur… et de l’envie de bâtir votre futur autrement.
À très vite pour d’autres conseils pour ceux qui veulent créer leur richesse en partant de zéro.
Nills Karum – Expert en patrimoine et investissement pour les débutants
