Comprendre l’investissement en nue-propriété
Pour beaucoup, l’investissement immobilier, c’est un bien locatif classique : on achète, on loue, on espère des loyers et une plus-value à la revente. Mais une alternative plus stratégique existe, surtout pour ceux qui cherchent à optimiser leur fiscalité : l’achat en nue-propriété.
C’est un mécanisme simple en apparence, mais redoutablement efficace. En investissant en nue-propriété, vous achetez uniquement une partie des droits liés à un bien immobilier, pendant que l’usufruit est détenu par un tiers – souvent un bailleur institutionnel. En d’autres termes, vous devenez propriétaire des murs, mais pas de l’usage. L’usufruitier exploite le bien (en percevant les loyers) pendant une durée limitée. À l’issue de cette période, vous récupérez la pleine propriété du bien, libre de tout occupant, sans avoir déboursé plus.
Les avantages fiscaux de la nue-propriété
Investir en nue-propriété est particulièrement intéressant quand on cherche à réduire son imposition tout en préparant son patrimoine pour l’avenir. Voici pourquoi :
- Pas d’impôt sur les revenus fonciers : Puisque vous n’encaissez pas de loyers, vous n’avez pas à les déclarer. Pas de loyers signifie… pas d’impôt sur le revenu foncier !
- Pas de taxe foncière : C’est l’usufruitier qui est considéré comme « occupant du bien ». À ce titre, c’est lui qui paie la taxe foncière et les charges liées à l’exploitation.
- Une décote à l’achat qui réduit le prix de revient : Le prix d’acquisition est réduit (souvent de 30 à 40 %) puisqu’il ne comprend que la nue-propriété. Ce prix minoré entre dans la base de calcul pour la fiscalité si vous revendez. Cela vous offre un effet de levier à la revente, avec une taxation moindre.
- Aucune fiscalité pendant la période de démembrement : Votre bien ne produit pas de revenu imposable, ce qui est idéal pour les investisseurs fortement fiscalisés.
L’un des plus grands intérêts, c’est que la nue-propriété permet de construire un beau patrimoine sans subir la pression fiscale immédiate. Ce n’est pas une baguette magique, mais presque.
Exemple concret : le cas de Martin, cadre supérieur (et fiscalement pressé)
Martin a 42 ans, il est cadre dans une entreprise tech. Son revenu annuel est de 95 000 €, et il est donc imposé dans la tranche marginale à 41 %. Chaque euro de revenu supplémentaire est sévèrement taxé. Il cherche une solution pour se constituer un patrimoine immobilier sans alourdir son impôt.
Il investit en 2024 dans un appartement à Toulouse en nue-propriété. Prix : 180 000 € (pour une pleine propriété estimée à 300 000 €). Pendant 15 ans, il ne reçoit aucun loyer, donc aucune pression fiscale supplémentaire. À l’issue des 15 ans, il récupère la pleine propriété, avec un bien estimé à 350 000 €. Une plus-value latente de 170 000 €, sans aucune charge fiscale pendant 15 ans. Et s’il veut revendre ? Il bénéficie d’un abattement fiscal après 6 ans de détention (Article 150 VC du Code général des impôts), et d’une exonération totale après 22 ans (impôt sur le revenu) et 30 ans (prélèvements sociaux).
Un montage basé sur le Code civil… et parfaitement légal
Pour les plus sceptiques, rappelons que ce montage repose sur des bases solides. On parle ici de la gestion du démembrement de propriété, un mécanisme ancien prévu dans le Code civil (articles 578 et suivants). La séparation entre usufruit et nue-propriété y est définie clairement.
Autre texte de référence ? L’article 885 G du Code général des impôts (ancien ISF) stipule que la nue-propriété n’est pas prise en compte dans l’assiette de l’ancien ISF (et indirectement dans l’IFI actuel), car l’usufruitier est considéré comme détenteur du droit d’usage. Cela signifie : vous possédez un bien immobilier… qui n’alourdit pas votre impôt sur la fortune immobilière.
Un moyen malin de préparer sa retraite
Le timing parfait ? Investir à 45 ans en nue-propriété sur une durée de 15 à 20 ans. Au moment de la retraite, vous récupérez un bien entièrement à vous, souvent sans charges et potentiellement très valorisé. Vous pourrez :
- le louer pour générer un complément de revenus ;
- l’occuper vous-même ;
- ou le vendre pour réaliser une belle plus-value, généralement optimisée fiscalement.
C’est une vraie stratégie patrimoniale à long terme, adaptée à ceux qui anticipent et qui préfèrent la construction tranquille à l’enrichissement éclair. Et cerise sur le gâteau : vous évitez les tracas de la gestion locative pendant la période de démembrement.
Les précautions à prendre avant de se lancer
Ce type d’investissement, bien que séduisant, demande un peu de rigueur avant de signer.
- Choisissez des programmes solides, avec des opérateurs reconnus (qualité des constructions, localisation, gestion du bailleur usufruitier…).
- Lisez bien les conditions du contrat de démembrement, notamment son terme. En général, la durée est comprise entre 15 et 20 ans.
- Pensez revente : même si votre logique est patrimoniale, certains biens en nue-propriété peuvent se revendre pendant le démembrement, mais avec une liquidité amoindrie.
- Faites une simulation préalable avec un conseiller ou un expert en gestion de patrimoine pour comprendre l’impact fiscal réel et la rentabilité potentielle.
Enfin, n’investissez pas avec des œillères. L’achat en nue-propriété est une pièce d’un puzzle à construire : il complète votre stratégie patrimoniale, il ne suffit pas à lui seul.
Un levier patrimonial à connaître absolument
Réduire ses impôts tout en préparant intelligemment l’avenir, c’est possible. Et l’investissement en nue-propriété coche presque toutes les cases : optimisation fiscale, valorisation patrimoniale, absence de gestion, durée déterminée.
Ce mode d’investissement reste méconnu du grand public, mais s’avère redoutablement pertinent pour tous ceux qui cherchent à se construire un patrimoine en partant de zéro, sans subir l’impôt dès le premier euro investi.
Je vous encourage à creuser cette piste, à vous former, à échanger avec des professionnels indépendants (votre courtier, votre notaire, ou un conseiller patrimonial), et surtout, à agir étape par étape.
Parce que la réussite patrimoniale ne dépend pas de la chance, mais de vos décisions, posées, réfléchies… et stratégiques.
Nills Karum, spécialiste du patrimoine – www.patrimoine-zero.info